Düsseldorf: Mieterverein bietet kostenlose Online-Überprüfung bei Mieterhöhungen
Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist umkämpft und so kennen die Mieten seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Da die große Nachfrage nach Mietwohnungen aber auch Begehrlichkeiten bei den Vermietern wecken kann, gibt es immer wieder Fälle von nicht gerechtfertigten Mieterhöhungen. Deshalb hat der Mieterverein Düsseldorf für alle Mieter*innen ein kostenloses Online-Tool zur Überprüfung von Nettomieterhöhungen und Indexmieterhöhungen entwickeln lassen, das seit Dienstag (19.11.) verfügbar ist.
Die Zahl der Mieter*innen, die sich beim Mieterverein wegen Mieterhöhungen beraten lassen, steigt. Waren es im Zeitraum 01.01. – 13.11.2023 noch 1.554 Beratungen, lag die Zahl im gleichen Zeitraum diesen Jahres bereits bei 1.754 Beratungen, knapp 13 Prozent mehr. Der Beratungs- und Informationsbedarf ist groß, daher kommt das Online-Tool vielen zugute. Damit können Mieterhöhungen einfach online auf Zulässigkeit überprüft werden. Das gilt für normale Mietverträge, aber auch für Indexmietverträge. Bei einem Indexmietvertrag verzichten Vermieter auf das Recht, die Miete immer wieder an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex, der jährlich durch das Statistische Bundesamt ermittelt wird, erhöht. Die Erhöhung der Miete bei einem Indexmietvertrag darf maximal alle zwölf Monate erfolgen.
„Wir geben Mieterinnen und Mietern Sicherheit gegen möglicherweise zu hohe Forderungen. In dem umkämpften und immer enger werdenden Wohnungsmarkt kann es immer wieder zu dem Gefühl kommen, über den Tisch gezogen zu werden“, betont der Vorsitzende des Mietervereins Hans-Jochem Witzke. „Wir raten: Mieterhöhungsbegehren erst prüfen, dann zustimmen – oder eben widersprechen! In Düsseldorf gilt nämlich, dass die Miete i.d.R. innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden darf! Das nennt man die Kappungsgrenze. Außerdem ist der Mietspiegel einzuhalten“, erklärt Witzke. Durch den Abgleich mit der ortsübliche Vergleichsmiete, können Mieter*innen sehen, ob und gegebenenfalls inwieweit eine geforderte Mietanpassung überhöht oder gar bereits formell unwirksam ist.
Bereits im Sommer ging das Tool zur Mietpreisbremse online und schon 7000 Nutzer*innen prüften damit mögliche Verstöße bei Neuvermietung. Dazu braucht benötigt man nur seinen Mietvertrag und zehn Minuten Zeit. Abgefragt wird beispielsweise der Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und die Begründung für den nächsten Anstieg. Ergibt sich eine zu hohe Mietforderung, muss sie nicht geleistet werden. Der Nutzer erhält außerdem weitere Hinweise. So wird selbst eine fehlerhafte Mieterhöhung rechtens, wenn der Mieter ihr zustimmt.
Die Bestandsmieten sind in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegen. Dies gilt insbesondere für Wohnungen mit Baujahr bis 1976, wo durchschnittlich fast 24 Prozent mehr verlangt wurde. Da 70 Prozent des Düsseldorfer Wohnungsbestands so alt sind, sind sehr viele Menschen von den drastischen Preissteigerungen betroffen. Ob die Mieterhöhung wirklich rechtens ist, hängt von zahlreichen Punkten ab. Beispielsweise enthalten viele Mieterhöhungen falsche Fristen und fehlerhafte oder gar keine Begründungen.
Einige Vermieter begründen die Erhöhungen mit Verweis auf „Mietspiegel“, die nicht anerkannt sind, aber im Internet kursieren. § 558c BGB definiert den Mietspiegel als Übersicht, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Deshalb ist der einzig wahre Mietspiegel der, der von Haus und Grund Düsseldorf und dem Mieterverein erstellt wurde. ( Hier geht es zum MSP Düsseldorf www.miete-duesseldorf.de).
Eine Mieterhöhung, die sich auf einen „falschen Mietspiegel“ stützt, ist unwirksam. Weitere Fehlerquellen bei Mieterhöhungen sind falsche Kappungsgrenzen (20 Prozent statt 15 Prozent) oder fehlerhafte Einordnungen ins Tabellenfeld des Mietspiegels. Bei Modernisierungen rückt das Gebäude grundsätzlich nämlich nicht in eine andere Baualtersklasse auf.
Das Online-Tool steht auf der Website des Mietervereins kostenlos zur Verfügung. Das Ergebnis wird am Ende der kurzen Prüfung mitgeteilt. Die knapp 34.000 Mitglieder des Mietervereins haben einen weiteren Vorteil, indem sie ein vierseitiges Prüfergebnis mit Grafiken und Rechtshinweisen ausdrucken können. Hier geht es zum Tool.
Mieterverein Düsseldorf
„Wir sind die einzige Institution in Düsseldorf, die Rechtssicherheit im Verhältnis von Vermietern und Mietern bietet und die unbürokratisch Streit schlichten kann“, betont Claus Nesemann, Geschäftsführer des Mietervereins. „Wir helfen Jahr für Jahr weit über 20.000 Menschen.“ Dabei gilt auch: „Viel zu viele Mieterinnen und Mieter in Düsseldorf nehmen ihre Rechte nicht wahr. Wir empfehlen, dass sie sich mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen oder sich der Hilfe des Mietervereins bedienen.“ Der Mieterverein Düsseldorf e.V. vertritt die mietrechtlichen und die wohnungspolitischen Interessen von fast 34.000 Mitgliedern und gehört dem Deutschen Mieterbund (DMB) an. Er bietet seine Dienste auch in Neuss und Ratingen in eigenen Büros sowie in Erkrath und Grevenbroich in den Rathäusern an. Die Vereinsmitglieder werden u.a. zu den Themen Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Kündigung, Heiz- und Nebenkosten, Wohnungsmängel, Renovierung, Rückforderung von Kautionen, Wohngeld und Überprüfung von Mietverträgen beraten.
Erläuterung von Begriffen
Begründung einer Mieterhöhung: Der Vermieter muss sein Begehren begründen und muss erläutern, weshalb die bislang gezahlte Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete (§558a Absatz 2 BGB). Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Überlegungsfrist: Das Gesetz gewährt dem Mietenden eine Überlegungsfrist, die den angebrochenen Monat plus zwei volle Monate beträgt (§ 558b Abs. 1BGB).
Kappungsgrenze: Die Nettokaltmiete darf in Düsseldorf innerhalb von drei Jahren um insgesamt höchstens 15 Prozent erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Gab es in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen, kann auf die erhöhte Miete ein Modernisierungszuschlag erhoben werden.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Sie wird am zuverlässigsten nach dem Düsseldorfer Mietspiegel ermittelt (neue Fassung vom April 2024), der vom Mieterverein Düsseldorf e.V. und von Haus und Grund Düsseldorf e.V. herausgegeben wurde (www.miete-duesseldorf.de). Vor anderen „Mietspiegeln“, auf die man im Internet schnell stößt, wird ausdrücklich gewarnt. Sie sind kein offizielles Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse gilt in 415 deutschen Städten und Gemeinden, in NRW nur für 18, darunter Düsseldorf. Bei Neuvermietung darf der Mietzins, von Ausnahmen abgesehen, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Die Landesregierung hat beim 125-jährigen Bestehen des Mietervereins Düsseldorf Anfang des Jahres erklärt, sie wolle die Mieterschutz-Verordnung und damit auch die Mietpreisbremse verlängern sowie die Gebietskulisse von derzeit nur 18 Gemeinden erweitern. Bisher ist es bei dieser Ankündigung geblieben.