Kündigen Wohnungseigentümer Modernisierungen an, die mit einer Mieterhöhung verbunden sind, sollten Mieter prüfen, ob sie einen Härteeinwand geltend machen. Dazu rät der Mieterverein Düsseldorf. Denn Mieter müssen nicht alles dulden, sie müssen für den Einwand aber Fristen beachten.

Der Mieterverein Düsseldorf erklärt den Härteeinwand anhand eines Beispiels. Eine Wohnungsgesellschaft hat für 160 Wohnungen in mehreren Häusern eine energetische Modernisierung, die Aufstockung um eine Etage und den Einbau eines Aufzuges angekündigt. Dies wurde den Mietern in einem Schreiben am 27.11.2020 mitgeteilt. Aus der Modernisierungsankündigung geht hervor, dass sich die Miete um monatlich zwei Euro pro Quadratmeter erhöhen soll. Bei einer durchschnittlichen Wohnung von 70 Quadratmetern wären das 140 Euro monatlich mehr. Der eingebaute Aufzug schlägt zusätzlich mit circa 40 Euro monatlich zu Buche.

Gesetzt sieht Einwand des Mieters vor

Paragraph 555 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt, dass Mieter eine Modernisierung nicht dulden müssen, wenn die Maßnahme eine Härte bedeuten würde. Dabei sind die berechtigten Interessen des Vermieters und aller Mieter im Gebäude zu prüfen und abzuwägen, ob die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes zu rechtfertigen sind. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht. Sie sind aber bei der späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Das Gesetz verlangt allerdings vom Mieter, dass er dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung darstellen, spätestens einen Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilt. Ist die Ankündigung wie im Beispiel noch im November zugegangen, muss ein etwaiger Härteeinwand bis zum 31.12.2020 nachweisbar (möglichst per Einschreiben) beim Vermieter eingegangen sein.

Mietrechtliche Beratung ist sinnvoll

Empfehlenswert ist es vorher mietrechtlichen Rat einzuholen. Während eine Härte durch die Duldung der Arbeiten meist nur schwer zu begründen ist, kommt häufiger der Einwand der finanziellen Härte in Betracht. Eine finanzielle Härte kann vorliegen, wenn die Miete (inklusive Vorauszahlung) nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten ca. 35-40 Prozent des Haushaltseinkommens (netto) ausmacht. Zum Haushaltseinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Der Einwand der finanziellen Härte spielt später bei der Mieterhöhung eine Rolle. Dabei muss auch geprüft werden, ob Anspruch auf Wohngeld oder andere Leistungen bestehen.

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