Bereits Ende 2022 hatte der Mieterverein Düsseldorf über das Unternehmen Mietenmonitor das Niveau der Mieten in der Stadt nach Stadtteilen untersuchen lassen. Schon damals hatte die Analyse der Mietangebote auf Online-Portalen ergeben, dass viele Vermieter deutlich mehr verlangen, als der Mietspiel vorgibt. Nun hat Martin Peters von Mietenmonitor erneut 5.500 Mietpreisangebote aus Düsseldorf auf Online-Plattformen überprüft. Das Ergebnis ist erschreckend, denn es wird flächendeckend gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Selbst Mietpreisüberhöhung und Mietwucher sind an der Tagesordnung.

Wie hoch Mieten sein sollten stellen der Mieterverein und Haus&Grund alle zwei Jahren für die Stadt im offiziellen Mietspiegel vor. Dieser wird aktuell in der Fassung für 2026 erhoben. Mieter können anhand dieses offiziellen Mietenspiegels (hier zu finden)  feststellen, wie hoch die Quadratmeter-Miete für ihre Wohnung sein könnte. Entscheidend ist dafür neben der Lage auch das Baujahr, die Ausstattung und der Zustand der Wohnung. Liegt die gezahlte Kaltmiete bei Neuvermietungen mehr als zehn Prozent über dem ermittelten Wert, liegt ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d-556g BGB) vor. Wird die geforderte Kaltmiete um mehr als 20 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten, spricht man von einer Mietpreisüberhöhung, die eine Ordnungswidrigkeit darstellt und mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Mietwucher liegt bei einer Überschreitung von mehr als 50 Prozent vor und ist ein Straftatbestand.

Grafik: Mietenmonitor

Diese Regelungen hören sich so an, als wäre das Mietpreisniveau geregelt. Doch der umkämpfte Düsseldorfer Wohnungsmarkt sorgt dafür, dass vielfach dagegen verstoßen wird und sich die Lage weiter verschlechtert. Zur neu Vorgelegten Analyse erklärt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Mietervereins Düsseldorf: „Wir haben eine Verdoppelung der Fälle von überhöhten Mieten, also Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Deutlich zugenommen hat die Zahl der Mietpreisüberhöhungen, was eine Ordnungswidrigkeit ist. Der Anstieg des kriminellen Mietwuchers ist erschreckend“.

In der zweiten Studie wurden rund 4.500 Online-Inserate für unmöblierte Wohnungen aus den vergangenen zwei Jahren untersucht und erstmals knapp 1.000 Inserate mit möblierten Wohnungen. Der Missbrauch bei möblierten Wohnungen ist noch viel größer. Das Forschungsunternehmen Mietenmonitor kam bereits in seiner ersten Studie zu dem Ergebnis, dass mindestens jede vierte über Plattformen angebotene Wohnung gegen Mietpreisbegrenzungen verstößt. Die aktuelle Analyse stellt dies jetzt mindestens bei der Hälfte der Angebote fest. Im angespannten Wohnungsmarkt kann davon ausgegangen werden, dass die Angebotsmieten in den Inseraten auch den späteren vertraglichen Abschlussmieten entsprechen. Deshalb fordert der Mieterverein erneut ein stärkeres Engagement des Wohnungsamtes und der politischen Gremien Düsseldorfs. Geschäftsführer Claus Nesemann: „Die Stadt soll endlich ernsthaft den Online-Wohnungsmarkt überwachen, mahnen und abmahnen. An Freiburg, Frankfurt oder Hamburg kann sich Düsseldorf ein Beispiel nehmen. Es wäre ein guter Dienst an den Bürgern.“

Feststellungen der 2. Mietenmonitor-Studie

• In den vergangenen beiden Jahren setzte sich ein deutlicher Anstieg der Mieten fort. Für unmöblierte Wohnungen musste im Mittel 13,71 Euro (Mediankaltmiete pro Quadratmeter gezahlt werden.
• 18 Prozent der inserierten Wohnungen waren möbliert. Hier lag die Mediankaltmiete bei 19,09 Euro, also rund 40 Prozent höher. Es wurde
  auch zu Kaltmieten von über 24 Euro inseriert. Möblierte Wohnungen sind neben dem Neubau das teuerste Segment am Wohnungsmarkt.
• Bei jeder zweiten unmöblierten Wohnung (51 Prozent) wird mutmaßlich gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Hier zahlten die meisten Mieter
  mindestens 50 Euro bis weit über 100 Euro im Monat mehr als sie müssten. Bei der Hälfte der unmöblierten Wohnungen, die einen
  mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellen, ließe sich die Miete um mindestens 134,49 Euro pro Monat und somit um
  mindestens 1.613 Euro pro Jahr reduzieren.
• Bei einem Viertel der betroffenen Wohnungen überstieg die Miete die Grenze der Mietpreisbremse um 297 Euro im Monat bzw. 3.564 Euro im
  Jahr.
• Drei von fünf Angebote von möblierten Wohnungen dürften gegen die Mietpreisbremse verstoßen. 11,7 Prozent lagen im Bereich des strafbaren
  Mietwuchers, da sie um 50 Prozent oder mehr zu teuer vermietet wurden.

Verstöße in vielen Stadtteilen

Zu den Stadtteilen mit den meisten mutmaßlichen Verstößen gegen die Mietpreisbremse gehören auch Oberkassel, Niederkassel und Unterbilk. Hier sind zwei von drei der Angebote unrechtmäßig teuer. Aber auch in Heerdt, Lörick, Bilk und Flingern-Nord müssen Mietinteressenten besonders
aufpassen. Claus Nesemann: „Wir machen auf das flächendeckende Unrecht aufmerksam und verdeutlichen, dass sich leider immer mehr Vermieter
nicht an Recht und Gesetz halten. Es geht oft nur noch um Gewinnmaximierung um jeden Preis.“ Nesemann warnt davor, sich nur an den Preisen zu orientieren, die Immobilienportale aufrufen. „Dies führt leicht dazu, dass es auch Vermieter gibt, die unwissentlich zu hohe Preise aufrufen. Entscheidend ist der allein gültige Mietspiegel von Haus und Grund Düsseldorf und Mieterverein Düsseldorf!“

Online-Tool für Mieter

Der Mieterverein Düsseldorf hat im vergangenen Jahr ein weiteres Online-Tool bereitgestellt, mit dem man Mietpreisüberhöhung und Mietwucher feststellen kann. Auf Wunsch kann mit einem vorbereiteten Schreiben die Wohnungsaufsicht der Stadt Düsseldorf über den Missbrauch informiert und Anzeige erstattet werden. Die Stadt hat inzwischen 30 Ordnungswidrigkeitsverfahren nach § 5 WiStG eingeleitet. Seit einer Verschärfung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 können bei Wohnungen, die ab dem 1.7.2020 zu teuer vermietet wurden, bis zu 30 Monate überzahlte Mietbeträge zurückgefordert werden. Der Bundesgesetzgeber ist zudem dabei, die Mietpreisbremse und möbliertes Wohnen stärker zu regulieren — „weil es gar nicht mehr anders geht“, betont Witzke. „Zurzeit haben Vermieter nicht mehr zu fürchten, als dass sie das zu Unrecht Erlangte für den Zeitraum von bis zu 30 Monaten zurückerstatten müssen. Ein Bußgeld ist bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Viele Vermieter scheinen zu meinen, sich nur bei Strafe an Ge- und Verbote halten zu müssen. Wie jede Straftat muss auch der Mietwucher endlich bestraft werden“, fordert er. Die Wohnungsaufsicht hat das Problem, dass viele Mieter, die nachgewiesen zu hohe Mieten zahlen, den Gang vor Gericht scheuen. Einige Urteile gegen diese Vermieter würden ein Zeichen setzen und vielleicht zur Regulierung des Marktes beitragen.

Der Mieterverein hat seine Beratungsstelle an der Oststraße und vertritt die Interessen von rund 34.000 Mitgliedern

„Die scheinbar unbegrenzt steigenden Miet- und Wohnkosten sind ein Problem für die große Mehrheit der Düsseldorferinnen und Düsseldorfer. Im Wahlkampf des letzten Jahres war das für den Oberbürgermeister und fast alle Spitzenpolitiker das Thema Nr. 1. Heute scheinen sie sich wieder heraushalten zu wollen. Deshalb muss aus dem Engagement für bezahlbares Wohnen eine Bürgerbewegung werden,“ stellte Witzke fest. Der Mieterverein Düsseldorf ist mit seiner alltäglichen Rechtsberatung der größte Streitschlichter in Düsseldorf. Differenzen zwischen Mietern und Vermietern können in den allermeisten Fällen ohne Gerichte gelöst werden.